💥 银行绝不会告诉你的秘密：为什么有人利率更低、贷款更容易？💥
- Wong CM
- Sep 9
- 2 min read
很多人第一次买房，最关心的问题是：
“我能贷多少？”、“利率是多少？”
银行柜台的答案往往很官方：
👉 “我们会根据您的情况来评估。”
听起来合理，其实里面藏着很多秘密。
今天就告诉你——银行不会主动讲，但买房人必须知道的真相。
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🔑 秘密一：利率不是人人一样
同一个时期，同一家银行，有些人拿到 4.0%，有些却是 4.3%。
为什么？
✔️ 银行会根据客户背景打分：
▪️职业（公务员、医生、工程师 → 更稳定）
▪️收入来源（固定工资 vs 自雇人士）
▪️信用记录（有没有迟缴信用卡/贷款）
✔️ 银行喜欢“优质客户”，就给更好的利率。
反之，条件普通的人，利率就更高。
👉 案例：
小张和小李一起买房，贷款同样 RM400,000。
小张利率 4.0%，30 年总利息 RM288,000
小李利率 4.3%，30 年总利息 RM309,600
差别：RM21,600！
而这笔钱，银行绝对不会主动提醒你。
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🔑 秘密二：能贷多少，取决于 DSR（债务比率）
很多人误以为：薪水越高 → 贷款越多。
事实是：银行看的是 Debt Service Ratio (DSR)。
计算方式：
（月供贷款 + 现有债务） ÷ 月收入 = DSR
👉 不同银行的标准不一样：
▪️有些银行允许 70%
▪️有些只允许 60%
所以，有些人被 A 银行拒绝，却能在 B 银行成功批贷。
📌 技巧：
▪️提前清掉信用卡欠款
▪️车贷尽量结清
▪️让 DSR 看起来更漂亮
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🔑 秘密三：隐藏费用才是真杀手
银行广告永远写着“最低利率”、“超优惠贷款”。
但实际情况呢？
可能会有：
▪️MRTA / MLTA（保险）被强制绑定
▪️Processing Fee（处理费）
▪️Legal Fee / Stamp Duty（法律费用、印花税）
▪️提前还款罚金
👉 很多买家签了才发现，明明利率低，但加上这些费用，总成本并不便宜。
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🔑 秘密四：信用记录决定一切
不是有钱就一定能批贷。
银行还会查：
▪️信用卡还款有没有迟缴
▪️PTPTN 有没有拖欠
▪️是否频繁申请贷款
有些高薪人士，因为拖欠 PTPTN ，被直接拒批。
银行不会告诉你这些细节，只会说一句：“您的资料不符合要求。”
📌 技巧：
▪️定期检查自己的 CCRIS / CTOS
▪️保持信用卡准时还款
▪️减少短时间内频繁申请贷款
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🔑 秘密五：同样贷款，也有聪明玩法
银行不会告诉你：
▪️贷款可以选择 半灵活 / 全灵活，这样提前还款更灵活
▪️不同还款方式（如双周供款 vs 月供），能帮你少付几万利息
👉 很多时候，不是条件差，而是信息差。
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💡 买房不是一锤子买卖，一点利率、一点费用，就可能省下几十千。
真正聪明的买家，懂得看穿银行不会告诉你的秘密。
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