Airbnb 前景，何去何从？雪兰莪新规下，短租市场进入“新时代”

雪兰莪州政府宣布，从 2026 年开始，Airbnb 与其他短期住宿（STRA）将被限制每年最多只能经营 6 个月（180 晚）。如果业主希望全年经营，必须额外申请规划准证，并承担更多的合规成本。同一时间，州政府也将落实“可持续性费”，所有短租、民宿和酒店都被纳入收费体系。这项宣布，直接让短租市场在一夜之间站上风口浪尖，也让许多 Airbnb 主机开始重新思考未来方向。

其实，短租行业过去成长太快。酒店业者长期认为自己承担大量税务、成本与监管，却要面对 Airbnb 主机的“无监管竞争”。这次的政策，明显是政府希望让市场恢复公平竞争，同时也要建立一个更安全、更可控的短租生态。因此，州政府推动白名单制度、登记机制，以及全面纳管，是必然会走的一条路。

对于 Airbnb 业主而言，这一次的冲击非常直接。限制经营天数意味着收入模式完全被改变，原本可以全年出租赚取收入的业主，现在必须重新计算房贷、现金流与回酬。而想继续全年运营的人，也要面对更高的文书、申请与潜在费用。一套房子在 Airbnb 上简单放着就能赚钱的时代，已经明显过去了。

然而，Airbnb 并不会因此消失。它的本质是“共享住宿”与“旅客选择多样化”，这些需求依然存在。真正会发生的，是市场的分层与转型。那些只是想“顺便做做”的小业主，将会渐渐退出市场；而专业化、有团队、有系统、有合规意识的经营者，会留下来继续深耕。房源数量减少，品质却会提高，旅客体验更稳定，而价格也很可能随之上升。

对房地产投资者来说，Airbnb 从此不再是万能关键字。过去许多投资者买房时第一句就问：“可以做 Airbnb 吗？”未来，这个问题将变成：“值得做 Airbnb 吗？能不能合法？合规成本高不高？”真正的评估焦点，会重新回到地段、人口需求、社区管理以及长租稳定性。短租作为“加分项”仍然存在，但已经不再是房产投资的核心卖点。

可以预见的是，未来的 Airbnb 将走向专业化、合法化与更高门槛的经营形态。不再是随便买一间单位、放上网就能赚钱；而是需要系统化管理、合规策略、成本预算与清晰定位。适合继续做 Airbnb 的，是能够承担成本、具备管理能力、愿意走专业路线的经营者；不适合继续做的，则是完全依赖短租供房贷、又无法承担法规成本的小型业主。

许多人问：“Airbnb 的未来会怎样？”

答案其实很清楚：Airbnb 不会结束，但它的黄金时代已经结束。接下来是真正进入“新规则时代”，市场将会被重新洗牌。对于业主与投资者来说，重要的不是情绪，而是尽快判断自己要走的方向——继续专业化经营、转为长租，或是申请准证继续深耕短租市场。

时代变了，规则也变了。而在变动之中，最重要的是：你有没有为新的 Airbnb 时代准备好？

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