2025 城市更新法案：房东与投资人必须知道的最新进展

在马来西亚，城市翻新（Urban Renewal / Urban Redevelopment）一直是个绕不开的话题。随着吉隆坡、槟城等城市里越来越多的老旧住宅、商场、写字楼面临安全、管理与价值贬损问题，政府终于在 2025 年 8 月 21 日向国会提呈了 《城市更新法案 2025》，希望透过立法，让旧区翻新有章可循。

不过，这项法案甫一出炉，就引起市场、专业团体和部分州属的热烈讨论。

📌 法案的主要内容

根据房屋及地方政府部长 Nga Kor Ming 的说明，若要推动一个旧楼翻新项目，业主的同意门槛将依楼龄与状况来决定：

** 未满 30 年的建筑：需 80% 业主同意

** 超过 30 年的建筑：需 75% 业主同意

** 已被认定为残破或荒废：只需 51% 业主同意

换句话说，一旦符合条件，绝大多数业主点头后，就有机会推进拆迁、重建或大规模翻新。

📌 专业团体与市场的担忧

虽然出发点是好的，但大马三大房产专业团体（包括测量师、物业管理等）已经发表联合声明，要求政府暂缓二读，并补充以下问题：

1. 产权保障不足 —— 如果业主不同意，是否有强制收购风险？赔偿机制是否透明？

2. 公平协商机制欠缺 —— 如何确保业主、小投资者不会被发展商或大业主“绑架”？

3. 投资信心动摇 —— 若执行细节不清晰，未来购买旧公寓、老屋，买家会担心“会不会被强制重建”。

📌 州属的态度

除了市场担忧，一些州政府也明确表态反对。

由吉打、登嘉楼、吉兰丹、玻璃市组成的 SG4 联盟，已经联合声明拒绝该法案，理由包括：

** 担心会削弱 土著／州属的土地权益

** 认为中央集权会侵犯州政府对土地事务的自主权

** 缺乏足够的社会保障与安置方案

📌 政府的坚持

首相安华则强调，这不是新议题。早在 2012 年，政府就已提出过城市更新框架，过去十多年更进行了 70 多场利益相关者会议。

房屋部长也亲自带国会议员参观“失败的旧楼项目”，以证明立法的迫切性。

换句话说，政府认为这是势在必行的改革，只是需要找到平衡点。

📌 这对房东与投资人意味着什么？

1. 老旧公寓的价值

一旦法案落实，老旧公寓可能迎来“集体重建”的机会。

但如果条文不完善，也可能因为不确定性让潜在买家却步。

2. 业主的投票权变得关键

未来房东不仅仅是“持有房产收租”，还必须思考：

我要支持重建吗？

若重建，我的赔偿或新单位是否划算？

3. 投资者要更谨慎

买老公寓之前，要留意该项目的楼龄、管理状况、业主委员会态度。

可能会出现“有人觉得是机会，有人觉得是风险”的分化局面。

《城市更新法案 2025》是一项影响深远的立法。它可能会带来城市的现代化，也可能引发产权与市场信心的争议。

目前它才刚刚在国会一读，接下来是否顺利通过、会不会修改条文、各州是否愿意配合，仍然是未知数。

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提前思考：一旦城市更新来到你的小区，你是会支持？还是会反对？

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👉 你觉得，如果你的小区被纳入“城市更新计划”，你会选择 支持重建，还是 坚持原状？