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WONG CM
Senior
Real Estate Negotiator
(PEA 2557)
号码牌乱战
（影响谈判筹码）
🏠 为什么越来越多房东只找独家代理？
原因很现实！
很多房东以为“找越多中介越好”，结果反而让房子更难卖/租。
现实情况是：
❌ 价格被报乱，买家觉得你的房子“不值钱”
❌ 电话、WhatsApp 被陌生人轰炸
❌ 一大堆“来看热闹”的，不是真买家
独家代理的优势：
✅ 信息保密：你的电话不会被乱传，避免骚扰与诈骗
✅ 价格统一：一个价格一个策略，保护房源价值
✅ 集中推广：全力为你做广告，增加曝光和优质买家
✅ 节省精力：一个人帮你处理所有事，不用反复解释
✅ 成交更快：买家体验好，出价也更爽快
💬 房东们，房子是你的资产，保护好它很重要！
找对独家代理，就是帮自己省心、省时、还省钱。
📩 想知道独家代理如何帮你更快成交？私信我聊聊！
私自打价格战
BLOG
🤦TNB 前台让人无语的“基本操作”😂🚨
去过 TNB 柜台的人应该都懂，那体验真的是让人 深呼吸三次也压不住火 的节奏。 先是排队排到天荒地老，好不容易轮到你，前台问：“Encik，你要做什么？” 你讲完后，他们就在电脑那边 不知道按什么、点什么、敲什么。 你站在那边看着他们忙得很认真，但一句解释也没有。 过了好几分钟，他们才慢慢像突然想起来一样说： “哦，对了，你带来的文件呢？” 然后戏码正式开始，通常十之八九都会遇到一个“问题”： ▪️你这里填错了 ▪️你那里签名不对 ▪️文件不齐 ▪️其中一张忘记复印 ▪️户口太旧，系统找不到 ▪️系统查不到资料，不知道为什么 ▪️“这个分行不能做，你要去 HQ” 最后的结论永远是那一句： “你回去准备好，明天再来。” 现实呢？ 你以为亲自来柜台可以一次搞定，结果往往是： 要跑几轮，把自己的耐心磨到见底。 我自己也试过： 第一次柜台 A 讲一个说法， 第二次柜台 B 又讲完全不一样的要求， 跑来跑去，最后还是被拒。 真的会怀疑人生。 讲真的， 如果你的 case 不复杂，网上申请确实比较方便，也不用特地出门。 虽然线上处理会比较慢一点，但至少不用
DBKL 推出每月 RM200 低租金宿舍 助力在吉隆坡工作的单身青年
为缓解在吉隆坡工作的青年面对高昂租金和住房压力的问题，吉隆坡市政厅 (DBKL) 最近宣布推出新的经济适用住房计划——Residensi Belia Cheras。该计划为单身男性工作者提供每月仅需 RM200 的租金单位，为城市低收入或刚开始工作的青年提供“可负担、基本设施完善”的住宿选项。 📌目标与对象 Residensi Belia Cheras 的目标群体为在吉隆坡联邦直辖区 (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) 工作或实习、且符合以下条件的青年／单身人士：必须为马来西亚公民，年龄介于 18-40 岁之间，月收入不超过 RM4,000，且为未婚人士。申请者也不得在吉隆坡市中心 35 公里范围内拥有房产。申请者需通过 DBKL 官方电子系统提交申请。 对于残障人士 (OKU) 而言，DBKL 也提供特别单位，租金为每月 RM130，以照顾更广泛有需要的人群。 📌房屋条件与设施 Residensi Belia Cheras 的单位虽不是豪华公寓，但配备了基本家具与必要生活设施。住房包括床、衣柜、风扇／冷气（
🚨骗子横行，订金要小心！🚨
最近，房地产行业出现越来越多的诈骗案例。有不法分子冒名多家房地产经纪公司，通过电话、电子邮件甚至书信向客户索取订金。他们的手法越来越专业：名片精致、公司抬头齐全，甚至信件格式看起来非常官方，让人很难分辨真伪。 在 AI 技术高度发达的今天，这类伪造行为变得更容易，不法分子可以快速生成看似真实的公司文档或邮件，甚至模仿公司高管的称谓，让普通客户难以察觉。 提醒大家：在任何情况下，务必确认款项是汇入真正的房地产经纪公司账户。不要轻易通过非官方渠道转账，也不要因为“看起来官方”就掉以轻心。遇到任何疑问，直接联系经纪公司的官方客服或门店核实。 保护自己的资金安全，是购房或租房过程中最重要的一环。再精美的信件或名片，都不值得冒险。 #房地产诈骗 #假冒经纪人 #订金诈骗 #提防诈骗 #房地产安全 #买房须知 #租房安全 #房地产提醒 #AI诈骗 #注意安全 #不要乱给订金 #验证经纪公司 #谨防假文件 #房产资讯
Airbnb 前景，何去何从？雪兰莪新规下，短租市场进入“新时代”
雪兰莪州政府宣布，从 2026 年开始，Airbnb 与其他短期住宿（STRA）将被限制每年最多只能经营 6 个月（180 晚）。如果业主希望全年经营，必须额外申请规划准证，并承担更多的合规成本。同一时间，州政府也将落实“可持续性费”，所有短租、民宿和酒店都被纳入收费体系。这项宣布，直接让短租市场在一夜之间站上风口浪尖，也让许多 Airbnb 主机开始重新思考未来方向。 其实，短租行业过去成长太快。酒店业者长期认为自己承担大量税务、成本与监管，却要面对 Airbnb 主机的“无监管竞争”。这次的政策，明显是政府希望让市场恢复公平竞争，同时也要建立一个更安全、更可控的短租生态。因此，州政府推动白名单制度、登记机制，以及全面纳管，是必然会走的一条路。 对于 Airbnb 业主而言，这一次的冲击非常直接。限制经营天数意味着收入模式完全被改变，原本可以全年出租赚取收入的业主，现在必须重新计算房贷、现金流与回酬。而想继续全年运营的人，也要面对更高的文书、申请与潜在费用。一套房子在 Airbnb 上简单放着就能赚钱的时代，已经明显过去了。 然而，Airbnb
抛弃跑断腿！虚拟看房：效率神器还是“美颜”陷阱？
抛弃跑断腿！虚拟看房：效率神器还是“美颜”陷阱？👓 随着技术进步和全球化购房需求的增加，虚拟看房（VR/AR）已成为房地产行业不可逆转的趋势。它不再是跑断腿后的权宜之计，而是重塑购房流程、提升效率的核心工具，当然，它也带来了新的挑战。 🚀 利：跨越时空的效率革命 虚拟看房最大的优势是极致的筛选效率。购房者可跨地域、随时随地“云看房”，一天之内快速排除几十套不合心意的房源。这为那些异地或海外的买家、以及日程繁忙的都市人提供了极大的便利。 其次是想象力解放。AR技术允许即时虚拟装修和家具布置，让面对空置房的买家，可以清晰预见未来的居住效果，大大降低了决策门槛。 ⚖️ 弊：感官失真与“美颜”陷阱 然而，虚拟看房最大的缺陷在于五感的缺失。噪音、气味、实际采光、楼道氛围等关键的“居住感”无法通过屏幕传递。买家无法感知楼宇的维护状况或社区的“烟火气”。 更需警惕的是空间扭曲。许多虚拟展示使用超广角镜头，容易在视觉上夸大空间，让房间看起来比实际大。购房者必须意识到，“所见”不一定等于“所得”。 🔍 深挖：信任机制的重构 虚拟看房不会彻底取代线下看房，未来
倪可敏推动房地产5大改革：让买房更安全、更透明、更有保障
大马房地产终于迎来真正的“大改革时代”。 为了实现“2030年零烂尾楼”的目标，房屋及地方政府部长倪可敏正式推出 房地产重大5大改革，从制度、透明度、科技化到购屋者保障，全面升级整个行业生态——真正让买家买得安心、发展商建得诚信、市场走得更健康。 以下是五大关键改革，一次过看懂： --- **1️⃣ 新《房地产发展法令》上路 保障范围扩大，商业单位买家也受保护** 过去，商业单位（如店铺、SOHO、小型办公室）买家法律保护不足，风险更高。 新法令将取代旧有1966年的条例，全面升级监管，更严谨、更现代化，让住宅与商业买家都获得同等保障。 --- **2️⃣ 落实电子买卖合约（E-SPA） 杜绝合约被篡改，提升交易透明度** 纸本合约容易被修改、延误、甚至“货不对板”。 E-SPA 推出后： ✔ 可线上签署 ✔ 可跨区域办理 ✔ 合约内容不可被私自更改 ✔ 流程更快、效率更高 买家权益更清晰、交易更安全。 --- **3️⃣ 房屋信息管理系统 HIMS 一站式处理，减少繁文缛节** 所有发展商执照、项目申请、工程进度，未来都要通过 HIMS 系统处
⚠️ 房东注意！别让你的电话号码变成诈骗犯的“入口”
⚠️ 房东注意！别让你的电话号码变成诈骗犯的“入口” ——在AI时代，隐私就是你最容易被忽视的风险 在这个人人都能上网卖房的年代，许多房东为了节省时间或中介费用，选择自己在网上刊登广告，把房子的资料、照片，甚至个人联络号码一并公开。 看似方便，其实暗藏巨大的风险。 💣 一开始只是“普通来电”，后来却成了噩梦的开端 很多房东都有这样的经历： 刚发完广告不久，就接到陌生号码来电—— 有人声称自己是买家、有人说是贷款专员、还有人自称是“合作中介”，态度亲切、话术专业。 可不久之后，你发现不对劲： 对方开始套取你的身份证资料、地契号码、银行信息； 有人利用AI变声，假冒你或你的家人； 甚至有骗子用你的号码和房子照片，在其他平台伪造广告，继续诈骗别人。 这些事，并不是故事，而是正在发生的现实。 诈骗技术与AI结合后，几乎可以伪造任何东西： ✅ 换脸影片让人真假难辨 ✅ 变声技术让你以为真的是熟人 ✅ 图像改造能在几秒钟内伪造文件、合约 即使你再小心，也可能在不知不觉中中招。 🧠 “我不会被骗” 是最危险的想法 许多受害者事后回想，都会说一句话：“我以为
🚨好不容易找到心仪的房子，下订金前必须注意的事🚨
买房下订金是一件既兴奋又危险的事。很多骗局就是发生在“下订金”这一刻，所以务必谨慎、把关到位。下面把关键要点整理成清单，简单明了，买家拿去照做就对了。 1) 绝对不要把定金给私人户口 若对方要求你把订金直接汇入个人银行帐户（Agent/中介/买家/“朋友”的私人户口），请立刻停止付款。正规程序下，定金应该进入公司信托户口（client account / trust account）或通过律师；私人户口风险极高，钱一到就难追回。 2) 尽量避免现金交易 现金无法留下完整轨迹，骗子正是利用“现金”的不可追溯性骗走钱款。所有订金尽量用银行转账（保留转账凭证）、银行支票或银行本票（banker’s cheque），并要求对方出具正式收据。 3) 什么是 Client Account（公司信托户口）？有什么保障？ Client account / trust account 是房地产公司或律师代为保管客户款项的专用户口，款项受公司监管并与公司营运资金分开。好处： 🔥 有书面记录与银行流水可查。 🔥 遇纠纷时更容易追讨或透过公司内部程序处理。...
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